概要及推荐理由

2021年11月，上海广沅置业有限公司购得闵行区颛桥镇MHP0-0601单元10-11地块（地上空间）、吴泾镇MHP0-0601单元15-05、17-03地块。该地块东至柳安路、南至元江路,西至都会路,北至梅莲路，土地面积27.2711公顷。其中，15-05地块容积率2.5，土地用途是普通商品房（出让年限70年）；17-03地块容积率2.5，土地用途是普通商品房（出让年限70年）、商业用地（出让年限40年）；10-11地块（地上空间）容积率1.13，土地规划用途是街巷、普通商品房（出让年限70年）、办公楼（出让年限50年）、租赁住房（出让年限70年）。

项目详情

项目简介

一、交易条件

以正式披露为准。

二、公司简介

公司名称：上海广沅置业有限公司

所属行业：房地产业

成立时间：2021-03-30

注册地（地址）：上海市闵行区放鹤路1088号

经营范围：许可项目：各类工程建设活动；房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：园林绿化工程施工；非居住房地产租赁；住房租赁；养老服务；物业管理；停车场服务；企业管理；广告设计、代理；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；广告制作；企业管理咨询；市场营销策划；会议及展览服务；国内货物运输代理；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；建筑装饰材料销售；五金产品批发；五金产品零售；电子产品销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

注册资本：400,000.000000万元

经济类型：国有独资公司（企业）/国有全资企业

经营规模：小型

法定代表人：叶旭峰

统一社会信用代码/组织机构代码：91310112MA1GEBF13B

是否含有国有划拨土地：否

三、土地开发项目

1、购地信息

2021年11月，上海广沅置业有限公司购得闵行区颛桥镇MHP0-0601单元10-11地块（地上空间）、吴泾镇MHP0-0601单元15-05、17-03地块。根据2021年9月30日上海市规划和自然局发布的《上海市闵行区国有建设用地使用权协议出让信息公示》（沪闵协信示字（2021）第501号），该地块的详情如下：

地块名称：闵行区颛桥镇MHP0-0601单元10-11地块（地上空间）、吴泾镇MHP0-0601单元15-05、17-03地块

地块位置：东至柳安路、南至元江路,西至都会路,北至梅莲路

土地面积：27.2711公顷

容积率（万/公顷）：（1）15-05地块：2.5；（2）17-03地块：2.5；（3）10-11地块（地上空间）：1.13。

土地用途：（1）15-05：普通商品房；（2）17-03：普通商品房,商业用地；（3）10-11：街巷,普通商品房,办公楼,租赁住房。

出让年限(年)：（1）15-05：普通商品房70年；（2）17-03：普通商品房70年,商业用地40年；（3）10-11：街巷50年,普通商品房70年,办公楼50年,租赁住房70年。

全生命管理周期管理要求：（1）10-11地块（地上空间）地上计容建筑面积不大于240000平方米，其中租赁住宅110000平方米，商品房80000平方米，办公39430平方米，社区级公共服务设施10000平方米，市政设施570平方米；17-03地块地上计容建筑面积不大于85858.25平方米，其中住宅不大于76058.25平方米，商业设施不大于6100平方米，社区公共服务设施不小于3700平方米；15-05地块地上计容建筑面积不大于 62124.75平方米。（2）10-11地块和15-05、17-03地块分别需配建保障性住房比例不低于商品住宅总建筑面积的5%；10-11地块内租赁住房建筑面积110000平方米，套数不低于1833 套; 10-11、15-05、17-03地块内商品住宅中小套型住宅建筑面积不得低于该地块商品住宅总建筑面积的80%。（3）10-11地块（地上空间）、17-03地块商业须建设社区型配套商业，设置包括便利店、大众餐饮、健康休闲等业态；10-11地块（地上空间）办公须引入企业总部，重点发展智慧健康、创意设计等产业。（4）10-11地块（地上空间）公共服务设施：需设置建筑面积不小于560平方米（不计容）的公共服务设施，包括：社区食堂200平方米、养育托管点360平方米。除养育托管点宜布置在建筑物一层外，其他公共服务设施应布局在建筑物三层以下位置，临街布置，方便到达。以上公共服务设施在项目完成竣工备案一年内，按分类用途进行普通装修，达到正常使用条件后，产权无偿移交颛桥镇人民政府，并由其负责后续运营管理。（5）10-11地块（地上空间）社区级公共服务设施： 需设置社区级公共服务设施1万平方米（计容），包括行政管理设施1300平方米，文化设施1500平方米，体育设施2500平方米，医疗卫生设施1000平方米，养老福利设施1300平方米，商业设施1500平方米，品质提升类设施900平方米。设施位置应接近地块内公共通道并易于到达都庄路以东地块；需设置市政设施570平方米（计容），包括4处公共厕所，每处不小于60平方米，250平方米生活垃圾压缩站，80平方米环卫道班房。以上所有公共服务设施建议布局在建筑物三层以下位置，方便到达。在项目完成竣工备案一年内，按分类用途进行普通装修，达到正常使用条件后，产权无偿移交颛桥镇人民政府，并由其负责后续运营管理。（6）15-05、17-03地块公共服务设施：需设置建筑面积不小于600平方米（不计容）的公共服务设施备用空间，用于配置文化、体育类设施。以上公共服务设施应布局在建筑物三层以下位置，临街布置，方便到达。在项目完成竣工备案一年内，按分类用途进行普通装修并达到正常使用条件后，产权无偿移交吴泾镇人民政府，并由其负责后续运营管理。（7）17-03地块社区级公共服务设施：需设置社区级公共服务设施3700平方米（计容），包括600平方米养老福利设施，1200平方米菜场，1000平方米社区学校，200平方米养育托管点，100平方米文化活动室，300平方米健身点，200平方米社区食堂，100平方米生活服务点。以上社区级公共服务设施在项目完成竣工备案一年内，按分类用途进行普通装修，达到正常使用条件后，产权无偿移交吴泾镇人民政府，并由其负责后续运营管理。（8）10-11地块（地上空间）需按控规要求设置公共通道，公共通道在都庄路、都会路红线处的开口位置不可变，其余端口、线位在确保整体服务功能的前提下可变，通道应保证24小时向公众开放；沿都会路南侧两处端口为右进右出单向匝道，沿都庄路两侧端口位于上盖层，沿梅莲路、规划一路（待命名）设置跨线桥，与上盖层公共通道端口相连；其中都会路匝道连接地点位于绿化带内，进出匝道的车辆需通过都会路东侧出入口进入绿化带上下匝道，避免上跨都会路人行道和非机动车道，具体的出入口位置和衔接方式在项目建设阶段确定。（9）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业为保障性租赁住房、仅用于出租，租赁住房纳入本市保障性租赁住房管理，建设及运营等管理要求应按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）及本市保障性租赁住房相关政策文件执行；应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业和租赁住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）；应当自项目规划资源综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%的办公物业不少于20年；应当自项目规划资源综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%的商业物业不少于20年。（10）对于未满足合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让。对于确需实施股权转让的，受让人应按照轨道交通建设运营主体制定的公开遴选办法，通过市场化方式，公开遴选品牌企业共同参与开发建设运行本地块。受让人的综合开发净收益应实行专账管理、封闭运作，用于平衡轨道交通运行维护。受让人应将上述内容及相关全生命周期监管措施纳入股权转让方案，在符合相关要求并经出让人同意后方可通过按方案转让股权。

2、土地规划

根据上海市闵行区规划和自然资源局2021年4月20日发布的《关于核定闵行区颛桥镇MHP0-0601单元10-11地块（地上空间）、吴泾镇MHP0-0601单元15-05、17-03地块规土意见书的决定》（闵规划资源建〔2021〕21号），该地块的土地规划信息如下：

“一、颛桥镇MHP0-0601单元10-11地块（地上空间）上盖层

1、地块位置：颛桥镇，东至都庄路、南至元江路、西至都会路、北至规划河道。

2、地块规划总面积：213518平方米（以实测为准）。

3、用地规划性质：Rr4R3C8S4（比例为Rr4<=46%;Rr3<=38%;C8>=16%）

4、建筑容积率： 规划容积率不大于1.13。

5、建筑控高：60米（本区域的控制限高指城市地面至建筑物顶部的高度，是包含上盖平台高度的整体高度）

6、建筑后退道路规划红线及有关建筑控制线距离、建筑间距及日照控制要求，建筑后退基地边界距离：符合《上海市城市规划管理技术规定》。

7、公共通道、出入口及机动车停车位要求：按已批控规图则要求设置公共通道，公共通道在都庄路、都会路红线处的开口位置不可变，其余端口、线位在确保整体服务功能的前提下可变，通道应保证24小时向公众开放；沿都会路南侧两处端口为右进右出单向匝道，沿都庄路两侧端口位于上盖层，沿梅莲路、规划一路（待命名）设置跨线桥，与上盖层公共通道端口相连；其中都会路匝道连接地点位于绿化带内，进出匝道的车辆需通过都会路东侧出入口进入绿化带上下匝道，避免上跨都会路人行道和非机动车道，具体的出入口位置和衔接方式在项目建设阶段确定。规划范围内停车建议在10米层进行设置，各地块停车位按照《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》予以配置，配建指标可适当降低，降幅宜在20%以内。

8、地块地面标高：本项目在上盖层进行建设，具体标高结合地面层车辆段要求和本项目具体方案确定。

9、具体指标要求：10-11地块上盖层总建筑量不大于24万平方米，其中租赁住宅11万平方米，商品房8万平方米，办公4万平方米，社区级公共服务设施1万平方米；社区级公共服务设施包括行政管理设施1300平方米，文化设施1500平方米，体育设施2500平方米，医疗卫生设施1000平方米，养老福利设施1300平方米，商业设施1500平方米，品质提升类设施900平方米，设施位置应接近地块内公共通道并易于到达都庄路以东地块；设置建筑面积570平方米的市政设施，包括4处公共厕所，每处不小于60平方米，250平方米生活垃圾压缩站，80平方米环卫道班房。该地块租赁住房不少于1833套，人口0.37万人；商品房不少于762套，人口规模0.23万人。

10、其他要求：10-11-2F地块（本项目地块）西南角的虚线框内为地面车场的喷漆库范围，喷漆库的喷漆工艺如后期不满足消防要求，则喷漆库上部的平台进行开孔处理

二、吴泾镇MHP0-0601单元15-05地块

1、地块位置：吴泾镇，东至柳安路，南至兰莲路，西至公共绿地、北至公共绿地。

2、地块规划总面积：24850平方米（以实测为准）。

3、用地规划性质：Rr3。

4、建筑容积率： 规划容积率不大于2.5。

5、建筑控高：60米，节点地区建筑高度不超过80米

6、建筑后退道路规划红线及有关建筑控制线距离、建筑间距及日照控制要求，建筑后退基地边界距离：符合《上海市城市规划管理技术规定》。

7、本地块住宅套数下限为634套，地块内应配置生活垃圾收集箱房。

8、地块地面标高：一般高于周边相邻城市道路中心线标高0.3米。

三、吴泾镇MHP0-0601单元17-03地块

1、地块位置：吴泾镇，东至柳安路，南至公共绿地，西至公共绿地、北至兰莲路。

2、地块规划总面积：34343平方米（以实测为准）。

3、用地规划性质：Rr3C（比例为Rr3>=88%;C2<=12%）。

4、建筑容积率： 规划容积率不大于2.5。

5、建筑控高：60米，节点地区建筑高度不超过80米

6、建筑后退道路规划红线及有关建筑控制线距离、建筑间距及日照控制要求，建筑后退基地边界距离：符合《上海市城市规划管理技术规定》。

7、本地块住宅套数下限为776套，地块内应配置生活垃圾收集箱房。

8、地块地面标高：一般高于周边相邻城市道路中心线标高0.3米。

9、其他要求：本地块住宅计容面积不得超过76080平方米，商业设施计容面积不得超过6100平方，社区公共服务设施计容面积不低于3700平方米（含600平方米养老福利设施，1200平方米菜场，1000平方米社区学校、200平方米养育托管点、100平方米文化活动室、300平方米健身点、200平方米社区食堂、100平方米生活服务点）。”

四、财务状况

五、股权结构

六、项目图片

受让条件

以正式披露为准。

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